十年裹足不前,合生创展慢开发模式受争议

《投资者报》 记者 金见欢 2017-12-04 16:03:00  收藏

对于合生创展这种资金实力不是很强的企业,大量的土地沉淀之后开发资金难以为继,可能导致“储地”越多开发越慢。而随着土地升值,“储地”也变得越来越难

  
  商场永远是不进则退。
  
  近日,合生创展集团(00754.HK)发布消息,截至2017年10月31日,合生创展前10个月销售金额为74.08亿元,同比去年的77.02亿元下跌3.8%。比这更令人唏嘘的是,合生创展曾经为“华南五虎”之首,但10多年间销售规模始终在百亿元徘徊,2016年全年销售金额为80.89亿元,业绩甚至不敌10年前。如今的合生创展已经从曾经的地产界第一梯队掉队,以开发和销售规模论,现在大约只能算中小型地产企业了。
  
  中原地产研究总监张大伟告诉《投资者报》记者:“香港地产企业认为土地是有价值的,并且随着时间的推移,溢价也会越来越高,香港地产企业经过几十年的发展,尤其是经历几轮的危机之后,变得稳健,原来激进的企业已经破产。合生创展这一模式能够保证其不出现危机,但缺点是发展得不够快。早年孙宏斌创办的顺驰激进发展却因资金问题被迫出售,因此哪种模式对需要时间检验。”
  
  记者就合生创展集团发展相对较慢等多方面的问题向合生创展方面发去采访函,截至发稿未收到回复。
  
  步步“后退”
  
  作为第一家销售金额突破百亿元的房企,合生创展曾被王石称为“中国地产界的航母”。经历10多年发展,中国房地产规模急速提升,多家大型房企年销售额早已攀上千亿元大关,而合生创展却一直在100亿元规模徘徊,从原来的航母逐渐掉队,公司实际控制人朱孟依也极为低调,很少在公开场合露面。
  
  受香港地产业影响,内地的房地产业是从广东率先出现的,合生创展、富力地产、雅居乐地产、碧桂园集团及恒大地产先后成立,当时被称为“广东地产五虎”。
  
  2004年,合生创展成为“广东地产五虎”中首家销售额冲破百亿元大关的房企,当时万科的销售金额为91.6亿元,如今,恒大、万科、碧桂园销售业绩在去年均已突破3000亿元,而仅今年上半年,这3家的销售业绩分别是2441亿、2772亿和2889亿元。
  
  2009年到2016年,合生创展销售额分别为150亿元、110亿元、99亿元、116亿元、112亿元、53亿元、99亿元和81亿元。自2009年达到150.9亿元的销售业绩高峰后,近6年时间,合生创展业绩一直在100亿元规模徘徊不前。并且从2013年开始,销售额一路下跌,这一态势一直延续至今。
  
  据今年的半年报显示,今年前6个月,合生创展完成合约销售额44.52亿元。销售额几乎未增长的原因之一是在前些年国内开发商采取疯狂扩张战略的时期,合生创展却采取了相对保守的发展策略,并未大范围地扩张,以致错失了发展良机。
  
  开发周期过长
  
  重利润、轻规模、慢周转的开发模式一直是其显著的特征。合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞接受记者采访时曾表示,合生创展并不强调规模增长速度,希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全,不会牺牲利润去做大规模。
  
  合生创展主要是参考港企的开发模式,希望通过“储地”来增加土地的溢价,获取更丰厚的收益。不过,地产财经评论员严跃进认为,不重视规模扩张会使企业在传统业绩成长方面表现得相对乏力。尤其是类似北京部分豪宅项目,去化速度非常慢,看似是做精打细算的工作,但其实会影响资金的回笼,进而影响后续的土地市场的扩张。
  
  记者采访到多位业内专家均表示,合生创展的开发速度太慢了,其项目一般体量较大,开发周期非常长,甚至有的项目开发周期长达10多年。
  
  据业内人士分析,合生创展喜欢发展高端大盘。此类项目资金投入高,销售效率过慢,而且资金周转容易出现问题。以京津新城为例,合生创展开发的京津新城投资200亿元,但销售不畅,被称为亚洲最大的空城,京津新城使合生创展几乎没有更多的资金运作别的楼盘。这一模式要求每一个楼盘都必须成功,否则将会面临非常大的危机。
  
  虽然开发慢,但合生创展的土地囤积量不小,据2017年半年报,截至2017年6月30日,该公司的土地储备达2991万平方米。
  
  有分析人士认为,对于合生创展这种资金实力不是很强的企业,大量的土地沉淀之后开发资金难以为继,可能导致“储地”越多开发越慢。
  
  张大伟指出,合生创展都是在土地成本极低时拿地,这几年土地成本变高,则很少再拿地了,虽然其慢开发模式可以降低负债,能够避免危机,不过却会牺牲规模。
  
  发力商业地产
  
  从2008年开始,合生创展开始进行转型,加大商业地产的投入与运营,目前在北京、上海、广州、深圳及成都等一线城市及主流城市运营管理着70余个商业地产项目,其中超过80%的项目是布局在北上广深一线城市。
  
  合生创展在今年半年报中表示,商业地产选择一线城市的优质地段进行开发以获得稳定的租金收入及物业升值收益。目前,商业板块已投资多个大型项目,包括大型城市综合体、写字楼及酒店。
  
  有高管表示,合生创展未来将会着重做大公司的商业地产板块,并提出了合生创展商业地产“未来3年要推出30多个项目”的战略目标。
  
  严跃进认为,单纯从合生创展的商业地产项目来看,基本上还是属于比较优质的,这和其项目多处在北京、上海等重点城市有关。此类项目可以获得较好的租金收益及物业增值收益。而且商业地产对于抵御楼市政策调控的能力更强,所以在当前住宅市场受到冲击的时候,其商业地产项目对于稳定业绩是有积极作用的。合生创展的2017年半年报显示,前半年公司的租金收入达到5.3亿港元,同比增长65%。与此同时,商业地产的租金收入占营业收入的比例达到14%,较2016年年底上升8个百分点。
  
  不过业界的共识是商业地产尤其是非写字楼项目受互联网冲击严重,实体零售业整体不景气已经是一个不争的事实。严跃进还指出,大城市的商业地产项目更需要警惕电商、O2O等行业所带来的冲击,类似冲击的因素容易使得商业地产项目潜在收益减少。
  
  此外,商业地产租金收入的总量仍然只是一个较小的比例,对于改善现金流作用有限。■
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