阳光股份业绩不振身背债务 “蛇吞象”背后暗藏玄机

《投资者报》 记者 周月明 2017-12-04 16:13:00  收藏

面临种种不利局面,阳光股份开始甩掉各种不良业务,某种程度上属于“断尾求生”,如今欲以全现金交易的方式拿下资产规模比自身更高的并购标的,难免令人生疑

  
  去年在房产上市公司中业绩排名垫底的阳光股份(600608.SH)最近又引起了业界广泛关注。
  
  今年9月,公司发布了一项重组公告,阳光股份称,拟以支付现金的方式向京基集团购买深圳市京基百纳商业管理有限公司100%股权,并称,会于11月27日披露更多细节,但是11月24日公司再次发布公告称将继续停牌。
  
  阳光股份的这场并购筹划得怎么样了?此前业绩不好的原因是什么?此次的并购对象又是什么情况?《投资者报》记者近日致电公司相关负责人及业内人士,得到一些简单答复。
  
  策略失利业绩颓靡
  
  阳光股份是一家1996年就上市的老牌公司,经历了从水泥行业向房地产业的变身,又实现了从纯住宅开发到商住项目同步开发的转型。
  
  不过,公司的黄金期仅停留在2010年。这一年,公司营收为30.4亿元,净利润为4.35亿元,分别同比增长207.89%、63.01%。此后,公司的业绩就一直呈现颓势。
  
  2014年阳光股份净利润亏损5.85亿元,2015年仅实现盈利2018万元。到2016年,阳光股份全年营业收入6.4亿元,净利润亏损4.7亿元,巨幅下降24.2倍。
  
  在阳光股份这家公司身上到底发生了什么,导致其业绩像坐上“滑梯”一样下降得如此令人瞠目结舌?
  
  据了解,阳光股份业务区域主要分布在京津沪、成都等最热点的几个区域,本来情况还不错。不过,其分别在2012年、2014年拿下的天津杨柳青、上海银河宾馆等项目为其后续经营带来了一些麻烦。这与阳光股份这几年没有正确判断房产形势、踩错节点有很大关系。
  
  阳光股份开发房地产多走高端路线。北京区域的阳光上东车库及住宅位于东四环北路霄云桥东侧,是北京最早的涉外高端楼盘,2004年~2014年陆续竣工,2008年开始预售,2016年仍属于销售库存状态。成都的锦尚项目也位于市娱乐休闲核心区,阳光新业中心集精装公馆、高档LOFT、购物中心于一体,是核心商住物业。
  
  走这种路线曾给阳光股份带来很好的业绩,阳光上东是公司2005年至今销售最好的住宅项目之一,成都锦尚项目也在2014年为公司带来营业利润3亿元。不过,高端项目的尾房就没那么好处理了。即使在房地产市场一路高歌的2016年,北京阳光上东和成都锦尚项目双双去库存缓慢,销售收入同比均大幅下降50%左右。
  
  同时,阳光股份还在天津做了一个失利的决策。其天津杨柳青项目2012年开工,2013年开始预售,2014年竣工。然而受当年天津市高端住宅市场持续低迷的大环境影响,杨柳青项目一期竣工即销售受阻,该项目2014年计提减值4.1亿元,导致该项目2015年出现5.85亿元亏损。
  
  直到2016年,天津房地产市场回暖,公司的天津杨柳青项目一期销售才有所好转,全年签约金额约4亿元,回款金额2.7亿元。不过该项目毛利率只有5.1%,仅给公司带来924万元的营业利润。
  
  此外,天津还有两个被搁浅了的项目,天津杨柳青鹭岭景园项目二期和天津杨柳青鹭岭广场项目,这两个2012年便开工的项目,自2015年起不再追加投资,竣工时间尚不确定。这部分成本也一直被搁浅,未来很难为公司带来积极的现金流。
  
  在建项目停滞、高端尾楼甩不掉,令公司的存货额水涨船高,截至2016年年底,公司存货已高达28.6亿元。
  
  除了住宅项目,公司的另一大业务——投资性房地产租金收入也开始下滑。到2016年,投资性房地产租金营业利润1.9亿元,虽然是房地产开发业务的2.5倍,但两年来已累计下滑1.2亿元,降幅高达38%。
  
  面临种种不利局面,公司称,要开始走“轻资产”模式,也就是甩掉各种不良和亏损业务,某种程度上来说属于“断尾求生”。
  
  比如3月4日,阳光股份发布公告称,拟将全资子公司北京瑞腾阳光物业管理有限公司100%股权转让给大业信托,股权转让价格为人民币3.16亿元。
  
  不过阳光股份的债务仍然越滚越高,2014年以来,公司融资规模一直保持在40亿以上。截至2016年年底,公司融资规模达到45.7亿元。而且,很大一部分债务是靠新的借款来偿还,这也令其财务费用自2014年以来便一直高居不下,2016年财务费用占公司营业收入比重达到46.4%。
  
  并购疑似借壳
  
  今年9月,阳光股份抛出并购公告称,要以现金支付的方式购入京基资产,对此,有很多投资者表示不解。阳光股份曾解释称,“阳光股份主营业务为房地产,出售和购买资产都属于公司正常的经营行为。”
  
  那么,京基集团又是什么来头呢?
  
  京基集团初创于1994年,现时股东为自然人陈华及其胞弟陈辉两人。2006年,京基收购华发北铜锣湾广场,成立京基百纳,运营过的大型项目包括京基100城市综合体——这是过去深圳最高的建筑之一、KK ONE购物中心以及其他商业广场,涉及商业总面积达60多万平方米。
  
  若按KK ONE等深圳4个购物中心建筑面积48.35万平方米(官网披露)、单价3万元计,标的公司拥有的这部分资产价值便超过145亿元。
  
  但相比之下,截至2017年上半年,阳光股份总资产规模仅96.32亿元,净资产27.67亿元。也就是说,阳光股份将置入的资产已超过其本身的资产规模。
  
  京基百纳为何愿意被阳光股份收购呢?有业内人士在听到京基百纳100%股权出售时表示惊讶,他认为京基并未出现明显的困难,年内还计划推出南山、龙岗住宅项目,体量近80万平方米,预计可补充一定现金流。
  
  此外,也有部分业内人士认为,京基集团有借壳上市的可能性,因为单从支付方式来看,根据《上市公司重大资产重组管理办法》,100%现金支付的并购,无需证监会审核。在证监会对借壳行为监管趋严的情况下,阳光股份与京基集团的这种支付方式,的确耐人寻味。■
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