旗下600个项目均被调控 万科为“活下去”或掀全国性大降价

《投资者报》 李斌 2018-10-08 00:00:00  收藏

结束了资本博弈兵戎相见的万科A(000002.SZ),对调控持续升级下的中国房地产拐点带来的巨大冲击,心知肚明。


8月份,销售金额和销售面积在基数并不高的情况下,创下今年除2月以来最低;去化率仅为47%,大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后,是万科在一二线城市600多个项目都面临着较大的调控压力。


而向长租公寓、物流地产、商业地产等方面的多元化转型,也面临着极大的考验。以至于万科董事局主席郁亮也不得不冲口而出:以“活下去”为最终目标。


前路漫漫,胜算几何?9月26日,《投资者报》记者多次拨打郁亮与万科总裁祝九胜的电话,并以短信询问,但截至发稿前均未得到相关回复。


去化率的威胁
600多个项目都面临着较大压力


8月份,万科实现合同销售金额383.4亿元,同比增长3.5%,环比下降15.1%,合同销售面积257.4万方,同比下降6.0%,环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下,创下今年除2月以来最低(2月受春节影响,销售金额为356亿元)。


西南证券房地产行业首席分析师胡华如在报告中直言,万科的推盘力度略低于预期。


万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露,7月份万科的去化率为51%,而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比,这样的销售情况无疑下滑严重。


赵旭翔称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。


赵旭翔详细解释,万科8月份平均认购时间是半个月,如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。同时个人按揭贷款的上升幅度在缩小,8月份销售中29%以上是一次性付款,按揭平均首付成数为4.6成。客户自有资金比例较高,获得信贷资金比例较小是去化率走低的核心原因。而按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多,执行较为严格,这与整体银行监管态度有关。


万科的最大风险
“活下去”成第一目标


市场环境逆势之下,万科“船大不好掉头”的紧迫感与焦虑感已经非常明显。


万科董事会主席郁亮近日在南方区域9月月度例会上说道,房地产行业转折点实实在在的到来了。集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。


郁亮强调:我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要,6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿元回款目标没达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。


春江水暖鸭先知。郁亮今天提出的“活下去”与拐点论,力度甚至要比2008年王石提出的拐点论更严重。当时随着4万亿元的“救市”,地产商们不仅渡过了一劫,反而还越活越好。


诚如郁亮讲话中所透露的那样,政策风险已经成为万科最大的风险:因为我们中大多数人未经历过2008年的政策调控,很多人对最基本的市场信号没有反应。


“在政策调控后,我们失去了发现客户的能力,产品力也在不断削弱,管理动作根本没有考虑如何应对政策调控,比如:不考虑一次性付款和分期付款的区别,更没意识到回款延迟或没有回款的时候给我们带来的损失,因此四个区域需要对开发业务进行梳理。”郁亮说道。


万科如何应对调控冲击波?郁亮提出了四大措施:战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。在开发业务上,要重点关注,新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长;非开发业务上,投入和产出的匹配问题,严重不匹配的项目必须要调整;风险和收益严重不匹配的业务必须要调整;做了三年还未做成的业务不要再做;做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务,也不要做。


在内部管理上,万科总部新的架构中取消原有的部门设置,成立三大中心,取消部门分管领导和部门经理,除集团合伙人外三大中心由 26 个中心合伙人进行管理。


业内猜测,为应对6300亿回款目标,万科或将采取全国性大幅降价措施,地产行业价格战即将打响。事实上,目前大房企的价格调整策略已经开始,据媒体报道称,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果全部优惠进行叠加,最低可至7.4折。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠。


当然,如果把“收敛”和“聚焦”落实到万科行为中,很明显的两条路径是:拿地放缓与扩大多元化。


8月份,万科新增项目20个,权益建面261.2万平方米,同比下降33.1%,环比下降40%,支付权益价款164.4亿元,同比下降45.4%,环比下降35.4%。


而在多元化方面,自今年万科宣布要转型城乡建设与生活服务商后,其在长租公寓、物流地产、商业地产等方面的布局不断加大。


但多元化转型往往说易行难,并非一朝一夕就能实现,这对当下转型中的房企而言,都是极大考验。联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武此前曾对《投资者报》记者说:转型需要时间的,就算万科也好,利润的贡献从住宅地产以外未来两到三年看不到可以超过10%。


“房地产板块贡献目前占开发商95%,其他板块贡献,未来五到十年可能会达到20%~30%占比,而短期两三年是无法达到的。”郑怀武说。■
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